文/乐居财经徐酒眠

砍了两亿多并购金后，河南籍上市物企荣万家（02146.HK）的并购行动反而频繁了起来。在最近一个月左右的时间里，已经马不停蹄敲定了两个标的公司。

(资料图片仅供参考)

7月28日，荣万家刊发公告称，于当日交易时段前，其与荣盛控股股份有限公司（简称“荣盛控股”）订立了一份买卖销售股权协议，收购后者在万家智慧环境(北京)有限公司（简称“万家智慧”）持有的70%，对应代价为5015.5万元。

时间往前推，6月21日，荣万家刚宣布收购河北金项物业集团有限公司（简称“河北金项物业”）80%股权，对价4000万元。

有意思的是，就在此几天前，6月16日，荣万家曾一纸公告，决定对全球发售所得款项净额用途进行变更，将“业务扩张”项下“战略收购及投资物业管理公司”未动用的约3.85亿港元重新分配。

其中，仅保留了1.52亿港元并购金，并将目标从对口的物业管理转向了从事环卫、医美及旅游旅居公司；而砍出来的约2.33亿港元，则分配到了丰富社区增值服务组合（约5840万港元）、补充营运资金及其他一般企业用途（约1.75亿港元）。

在债务与亏损压力下，关联房企荣盛发展（002146.SZ)正意图转型新能源赛道自救。（延伸阅读：房企自救，找到了一条时髦的赛道）

5月26日，荣盛发展公告，拟以发行股份的方式，收购控股股东荣盛控股持有的荣盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股权。

在此背景下，业务发展还高度依赖母公司的荣万家，不得不寻求独立发展的道路。

开拓物管服务之外的特色赛道，打造并形成自身的差异化竞争力，是解决荣万家发展前路的困境，甚至实现弯道超车的方案之一。但值得注意的是，完成上述两笔交易后，荣万家在IPO募资中为这部分收并购预留的资金，已经所剩不多了。

对于荣盛控股背后的老板耿建明而言，目前无论是地产还是物业，都面临不小的困境。

一笔关联收购

“不排除后续荣万家使用募集资金接收荣盛发展因业务转型而剥离的资产”，此前荣万家变更募资用途之时，就曾有业内人士作出如是预测。

如今来看，颇有先见之明。万家智慧70%股权的卖家荣盛控股，正是荣万家的控股股东之一。

从万家智慧的成立时间2023年5月30日来看，双方应该是从一开始就作好了这个打算。6、7月，荣盛控股先后将旗下5家环境发展公司塞入万家智慧，为这个新公司填充资产。

在收购公告中，荣万家披露，截至2023年5月31日，万家智慧经审核资产净值为约4.43万元。

2021年度、2022年度、以及截至2023年5月31日，万家智慧除税前净利润额分别为1228.84万元、1435.60万元，以及7434.49万元；对应期内，税后净利润额分别为921.63万元、936.40万元，以及572.14万元。

据此计算，这笔关联交易的收购PE约为7.65倍，并未作较高溢价。

资料介绍，万家智慧主要从事环卫及相关服务，共管理项目13个，在管建筑面积约1314.58万平方米，覆盖于中国境内的三省五市。

荣万家直言，收购万家智慧，“可让本公司利用目标集团现有的城市服务专业知识、合约及客户关系，降低进入环卫业务的成本，并可扩大及分散本集团的收入来源”。

上市物企收购关联方资产的情况并不少见，背后的原因往往指向关联地产的流动性问题。荣万家的这笔收购对自身多业态发展有利，不过是否有更深层次的作用也未可知。

值得一提的是，上市以来荣万家共展开了3次收购行动，其中两笔都是关联交易。除了万家智慧，去年12月18日，荣万家曾斥资4535万元，从荣盛发展旗下收购了盛行旅居生活服务77%股权。

“荣盛要想把新能源作为未来的主营业务，或还将继续剥离资产，而荣万家的接盘收购或许也还没有结束。”有分析人士表示。

被迫独立

对母公司高度依赖，是荣万家IPO之时就曾被“诟病”过的点。

荣万家有意改善这个局面。上市全球募资，荣万家的所得款项净额约为11.68亿港元，在最初的计划中，60%将用来收购物业管理及下游公司。但在并购市场物色了一大圈，最终落地的收购寥寥。

缺乏收并购助力，荣万家的规模增速缓慢，而仅依靠招投标，也难以“断奶”。

数据显示，截至2022年末，其来自荣盛集团的在管面积约为7126.7万平方米，占总在管面积的97.2%；贡献的物业管理服务收入约为12.47亿元，占该业务板块总收入的97.3%。

在4月初，乐居财经《物业K线》曾对发布2022年财报的50家港股物企进行关联交易统计。其中，有30家物企公布了在管项目中关联方贡献情况，占比97.2%的荣万家高居榜首；紧随其后的华发物业服务，这一数据为86.9%。

地产行业花好月圆，凭借关联房企稳定的面积输送，物企还能佛一佛。但事实是，风暴袭来，荣盛发展自顾不暇。

2022年财报显示，荣盛发展期内实现营业收入317.93亿元，归属于母公司所有者的净利润为-163.11亿元。其中，作为最主要的收入来源的地产开发收入288.79亿元，占总营收的90.83%，毛利率仅为2.23%。

大额亏损、美元债违约、股价下跌，重重压力之下，5月26日，荣盛发展公告，抛出收购控股股东荣盛控股持有的荣盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股权。

荣盛发展这条自救方案能否行得通还不好说，但荣万家的确需要学会独立行走了。

此外，值得注意的是，2022年底，荣万家计提了约2.09亿坏账准备后，还有约19.49亿应收款。根据其业务来源判断，其应收款绝大部分应该来自陷入困境的关联方荣盛集团。

钱袋现状

“今年以来，我们在收并购上会下功夫”，披露河北金项物业与万家智慧两笔收购后，荣万家副总经理孟庆斌在接受访谈时曾表示，未来收购标的会聚焦在城市服务、产城以及商写等方面。

诚如孟庆斌所言，相比前几年疯狂的收并购，如今物业行业收并购PE不高。对于荣万家而言，这或许是一个机会。

不过，2023年根据常州市新北区人民法院、嘉兴市南湖区人民法院及苏州市吴中区人民法院的指示，荣万家从存放所得款项净额的银行账户中超额动用了约670万港元，用来结算公司的应付账款。

一定程度上，这也说明荣万家的运营资金周转或许并不宽裕。因此才有了砍去的2.33亿并购金，约1.75亿港元都用来补充营运资金及其他一般企业用途。

更改募资用途之后，荣万家预留的并购金本就不多。收购河北金项物业与万家智慧之后，所剩资金就更少了。未来的收购，或许需要荣万家安排内部其他资金拨付，或者面向资本市场配股再融资。

数据显示，截至2022年12月31日，其现金及现金等价物约为8.22亿元。若将狩猎对象瞄向较小的标的公司，作一些“小而精”的收并购，荣万家还是能游刃有余。

6月底以来，荣万家的股价回涨了不少。7月4日至21日的区间涨幅曾达60.11%，最近十来天有所回落。截至8月4日收盘，其股价报2.71港元/股，当日涨幅5.45%，市盈率(TTM)约3.85倍，总市值约10.19亿港元。

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